清國土資利用函〔2018〕412號
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邢煜委員:
?您提出的《關于促進低效征地留用地盤活利用的實施建議》提案(第2018035號)收悉,經綜合市土地開發儲備局會辦單位的意見,現答復如下:
?一、征地留用地政策實施情況
?一是依法依規落實新征地項目留用地。我市嚴格執行《廣東省人民政府辦公廳關于加強征收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》(粵府辦〔2016〕30號),2017年至今,我市共獲批征收土地17066畝,基本按照征地面積的10%落實留用地,約為1706畝,主要采取留用地折算貨幣補償和實物留用等方式落實。其中,采取貨幣補償方式的,補償款一般連同征地補償款足額預存到征地預存款專戶,用地批準后一并支付給被征地村集體;采取實物留用方式的,由征地單位編制留用地安置方案,經被征地村集體同意后連同征地項目一并報批,或留用地選址在已批國有建設用地,被征地村集體出具留用地已落實到位證明附項目用地報批材料上報即可。留用地返租、物業置換等其他方式落實留用地鮮有發生。
?二是定期跟蹤并傾斜保障歷史留用地。我市2015-2017年三年歷史留用地共5872.78畝已于2017年底全面落實,但由于當時土地總體規劃調整完善未完成、留用地未確定選址、征地報批有關費用未落實等多重原因,其中3523.51畝采取留用地返租落實。因此,我局重點跟蹤此類采取留用地返租形式落實的歷史留用地,鼓勵及指導有條件的縣(市、區)采取報批方式,逐步辦理合法用地手續,解決被征地集體的長遠生計。
?三是實物留地基本以國有建設用地落實,其供后開發利用及流轉各有差異。一方面,我市實物留用地基本以征收為國有建設用地返撥給集體經濟組織方式落實。但各縣(市)早期做法不一,主要有:1.首次供應以劃撥、協議出供應;2.劃撥后可辦理劃撥補辦出讓;3.繳交出讓金標準或按當地土地出讓純收益、或按基準地價40%、或按劃補辦出讓價格評估結果。近兩年才根據省政府最新規定具體按返撥(劃撥)并視同出讓辦理。另一方面,我市農村集體經濟組織普遍存在不具備開發資質、自我開發能力較弱、開發資金不足、經營管理水平有限等問題,導致大部分已供留用地多年閑置,土地達不到流轉條件而無法轉讓,甚至催生出村民小組為追求利益與房地產開發商私下簽訂各種留用地合作開發協議,從而引發了不少社會亂雜、黑惡勢力凸顯等問題。
?二、研究制定我市市區國有留用地流轉政策
?為進一步規范了國有留用地使用權的流轉秩序,切實維護了被征地農民合法權益,優化土地資源配置,我局探索性擬定了《清遠市區國有建設用地性質留用地流轉暫行規定》,目前處于借鑒學習兄弟市成功經驗及征求意見階段。該規定主要為解決當前我市市區國有留用地使用權變更出讓、轉讓的管理無具體實施細則和操作依據的問題,明確了國有留用地使用權變更出讓的概念、土地使用權年期的確定、土地使用條件發生改變辦理程序等,以及國有留用地使用權轉讓的概念、轉讓所得收益分配的規定、轉讓的條件、土地使用權年期的確定、轉讓的程序、不得轉讓的情形等。
?三、近期國家、省擬開展留用地政策實施情況的調研
?2018年7月省國土資源廳根據國家土地督察廣州局要求,擬對全省征地留用地政策實施情況開展調研,已于當月請各地級以上市國土資源主管部門反饋近兩年來征地留用地實施的主要方式、經驗做法、出現的困難和問題以及對國家層面建立健全征地留用地政策的建議等內容。我局建議包括:一是建議逐步取消征地留用地政策,大力推行貨幣補償和物業置換等方式。二是建議省進一步明確留用地入市流轉的實施細則:1.建議對村集體留用地納入招拍掛程序予以規范處理,明確競拍的條件及標準。對買賣、交換、出資作價入股、合作開發、聯營等多種方式的流轉給予政策上的規劃和指導。2.建議國有留用地的使用條件發生改變的(包括已轉移到農村集體組織的全資公司名下的國有留用地),可根據規劃主管部門核發的最新規劃設計條件,由國土主管部門直接辦理簽訂劃撥決定書或出讓合同補充協議,免收出讓金。3.建議國有留用地可直接參照名稱變更登記辦理,無需審核轉讓條件,如通過直接變更名稱以村或經濟社的全(獨)資公司名義進行登記。
?四、對本提案建議的采納情況
?(一)對本提案建議的第一條“我市參照中山作法予以名稱變更登記處理”?內容,予以采納(根據前文此處“中山作法”是指:通過作價入股方式將土地使用權變更到該農村集體經濟組織(農村集體)成立的一家全資企業名下,且該公司必須由農村集體經濟組織(農村集體)為單一股東,與第三方合作開發,涉及企業名稱變更的向國土資源局申請辦理土地變更登記)。根據省國土資源廳答復我局請示的情況:對于農民集體將其屬于國有建設用地性質的留用地轉讓給該農民集體獨(全)資成立的有限責任公司的行為,可按規定繳納有關轉讓稅費后,辦理土地使用權轉讓及不動產登記手續。
(二)對本提案建議的第二條“村留地納入招牌掛通道予以規范處理”內容,予以采納。一是根據《廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法(試行)》(粵府辦[2009]41號)第十條第二款規定:留用地使用權出讓、轉讓、出租或作價入股、出資與他人合作、聯營等形式用于經營性項目和工業用地的,應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法,通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。但本農村集體經濟組織全(獨)資注冊成立的公司、企業使用留用地的除外。二是根據《廣東省人民政府辦公廳關于加強征收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》第三條第(七)款“規范留用地使用權流轉管理規定”:農村集體經濟組織依法出讓、轉讓、出租集體留用地使用權的,必須按照《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(粵府令第100號)實施,并通過農村產權流轉管理服務平臺公開交易。三是我局正在起草的《清遠市區國有建設用地性質留用地流轉暫行規定》亦將招牌掛通道方面內容列在其中。
?(三)對本提案建議的第三條“我市參照其他城市成功做法由政府將原劃撥給村或經濟社的村留地權證直接采取行政劃撥方式劃撥到全資子公司,今后村留地政府應輔導村民優先劃撥到全資子公司”內容,暫未采納,待政策規定。一是根據《廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法(試行)》(粵府辦[2009]41號)第九條規定“留用地應當以被征地農村集體經濟組織的名義進行登記”,因此在尚未有新政策規定下,現暫建議按現行規定辦理。二是根據省國土資源廳答復我局請示“對于農民集體將其屬于國有建設用地性質的留用地轉讓給該農民集體獨(全)資成立的有限責任公司的行為,可按規定繳納有關轉讓稅費后,辦理土地使用權轉讓及不動產登記手續”,可以看出,上級將“留用地由農村集組織轉為獨(全)資公司”作為轉讓土地,而不是直接辦理,即便我局可以簡化國土手續,但也不能以直接辦理而導致規避稅費等情況的出現。三是為避免“可能出現個別村集體規避土地交易市場招拍掛的規定,先將國有留用地由農村集體組織轉移到其全資公司名下,然后由全資公司將股權轉讓給第三方,或出現內定及私下交易情況,以此達到國有留用地轉移到第三方的目的”該情況發生,建議按規定留用地首次辦理登記應是以被征地農村集體經濟組織的名義,以此保證返還留用地前后流程的一致性;另外,村集體的全資公司轉讓股權的,除按規定經過民主議定程序及公示程序外,建議同樣應當通過招拍掛等方式進行股權轉讓交易,已達到公平、公開以及接受監督的目的,保護村集體及村民的合法權益。
?專此答復,誠摯感謝您對我市征地留用地盤活利用工作的關心和支持。
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清遠市國土資源局
2018年8月20日
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(聯系人:田雙雙,聯系電話:0763-3361953)