清自然資函〔2025〕9號

各相關單位：

　　《關于在清遠市區推行高品質新型住宅建筑試點的實施方案（試行）》業經市人民政府同意，現予以印發，請認真遵照執行。

清遠市自然資源局

2025年4月27日

關于在清遠市區推行高品質新型住宅建筑試點的實施方案（試行）

　　為學習貫徹習近平生態文明思想和新發展理念，推動生態城市建設，提升人居環境品質，提供更豐富的住宅產品，不斷滿足人民群眾對“好房子”的向往，以提振市場信心，促進房地產高質量發展。根據中央和省委省政府促進房地產市場平穩健康發展的有關精神和《清遠市區建設用地容積率管理辦法》（清府辦〔2024〕11號）、《清遠市區建設工程規劃條件核實管理辦法》（清自然資發〔2024〕22號）、《清遠市國土空間規劃管理技術規定及計算規則》的有關規定，現結合清遠實際，按照先行先試、逐步推廣的原則，特制定本實施方案。

　　一、試點范圍和項目選擇

　　（一）試點范圍

　　在清城區和清新區轄區范圍內開展立體生態高品質新型住宅建筑的試點工作。

　　（二）項目選擇

　　高品質新型住宅建筑以“綠色建筑、共享空間、智慧社區”為核心理念，倡導通過垂直綠化、低碳節能、智慧建造以及智能化管理系統等技術，打造集生態良好、功能完善與科技智能于一體的高品質居住環境。適用于建設空中花園或空中開敞式公共平臺，建筑風貌與周邊環境景觀相協調，滿足相應建筑層高、綠化種植、采光、安全等技術要求的改善型住宅項目。項目容積率不高于2.5并應符合規劃管控要求。由開發建設單位提出申請，經市規委會專業技術委員會審議同意作為高品質新型住宅建筑的項目。

　　二、技術要求

　　（一）空中花園設計要求

　　1.空中花園應設置在建筑主體結構外，通高應不低于兩個自然層高，至少兩面（不小于空中花園周長的1/2）連續對外通透開敞、不封閉、無圍護結構、外側無立柱；

　　2.空中花園外挑尺寸不小于3.8米，不宜大于6米，投影面積宜為30㎡-50㎡，綠化覆土深度不低于0.5米，其綠化覆土面積不小于空中花園面積的40%；

　　3.空中花園應保證住宅“私密性”和“安全性”，綠化空間與同一棟樓相鄰住房的窗戶不宜形成通視。

　　（二）空中開敞式公共平臺設計要求

　　1.空中開敞式公共平臺通高應不低于兩個自然層高，至少一面對外通透開敞、不封閉、無圍護結構；

　　2.空中開敞式公共平臺應連接不少于兩戶的住戶并供本棟全體業主共享；

　　3.空中開敞式公共平臺面積不小于所屬兩層總計容建筑面積的25%且不少于200㎡，其開敞面不宜小于其周長的1/4。

　　（三）建筑層高要求

　　為保障高品質新型住宅空間的舒適性，住宅的建筑層高不應小于3.0米，并不應大于3.6米。

　　（四）建筑凸窗設計要求

　　從減少視線干擾和避免凸（飄）窗改建引發鄰里糾紛出發，高品質新型住宅居室的凸（飄）窗原則在一面外墻上設置，如需在兩面外墻都設置凸（飄）窗或設置轉角凸（飄）窗時，其總長度不超過居室兩面外墻長度的四分之三；廚房、儲藏間不得設置凸（飄）窗。凸（飄）窗外邊線到建筑墻體外邊線的距離不大于0.8米，且窗臺面高出居室的地面不小于0.3米，并采用現澆結構，在報送建設工程設計方案審查時應附凸（飄）窗做法大樣圖。

　　（五）綠化種植要求

　　1.空中花園、空中開敞式公共平臺的景觀設計方案應符合相關規范要求，充分考慮本土氣候對種植條件和植物根系對建筑結構的影響，種植植物品種應統一設計和施工，后期應有維護管理的保障措施。

　　2.植物在符合安全要求的前提下宜靠外立面配植。

　　3.空中花園、空中開敞式公共平臺的綠化景觀等內容應與主體工程同步設計、同步竣工、同步驗收。

　　（六）采光要求

　　建筑日照應按國家相關建筑日照技術標準執行，建筑間距按空中花園外挑尺寸的二分之一進行計算；當外挑空中花園、空中開敞式公共平臺臨城市道路時，相應部分退讓道路紅線按外挑尺寸的二分之一進行計算且外挑邊線退讓道路紅線不少于3米；對項目周邊建筑的日照、建筑間距等應滿足《清遠市國土空間規劃管理技術規定及計算規則》相關要求；消防和安全距離按相關規定執行。

　　（七）安全要求

　　1.開敞式空中花園類型住宅應做好預防高空墜物的措施，在建筑首層對應區域外圍設置不少于1.5米的防護綠地，并避免通道設置在空中花園的對應下方區域。

　　2.高層開敞式空中花園及開敞式公共平臺應結合南方的雷雨大風多發、春季梅雨潮濕等氣候特點，配備相關預警安防設施。

　　除以上明確的具體事項外，其他均需滿足規劃條件和通用規范等相關技術標準及法律法規要求。

　　三、政策支持

　　（一）容積率

　　符合高品質新型住宅建筑技術要求的空中花園、空中開敞式公共平臺的建筑面積不計入容積率。每戶除一個空中花園外（復式住宅可設置兩個空中花園除外），其他陽臺不再認定為不受進深限制的主景觀陽臺且容積率計算執行《清遠市國土空間規劃管理技術規定及計算規則》的相關規定。高品質新型住宅不受每套住宅套內陽臺面積不得超過套內建筑面積的25%（含25%）的比例限制。

　　在滿足用地規劃條件的基礎上，為鼓勵增加高品質新型住宅建筑項目的公共活動空間，由建設主體在建筑首層、地下室及半地下室新增配建的公共服務設施，其建筑面積不計入容積率。

　　（二）建筑密度和建筑面寬

　　建筑密度按首層建筑基底面積的標準進行計算；可結合戶型實際適當放寬高層建筑面寬控制，濱水、臨山和城市重點地段的高層建筑連續面寬不得大于70米，其他地段的高層建筑連續面寬不得大于80米。

　　四、實施保障

　　（一）部門分工

　　1.市自然資源局做好高品質新型住宅建筑的規劃管理試點政策的擬定工作。

　　2.市住房城鄉建設局應加強對施工圖審查機構的監督管理，督促其對設計圖紙的合理性、安全性開展審查，同時結合高品質新型住宅建筑的特點，對建筑節能、綠色建筑等專項進行審查，并加強對建筑工程質量監管。同時，負責制定高品質新型住宅建筑物業管理服務細則，加強對空中花園、空中開敞式公共平臺等開敞式平臺的管理和服務，明確開發建設單位建設責任及業主后期維護義務，明確告知業主嚴禁私自改變用途、違法違規封閉空中花園和空中開敞式公共平臺，保障高品質新型住宅建筑正常運行。

　　3.市城市管理綜合執法局負責對試點項目綠化設計的指導，負責制定綠化種植的負面清單和推薦目錄。應在并聯審批過程中，加強對試點項目的綠化專項內容審查，結合經濟性、美觀性和生態性等原則，合理確定綠化設計方案、施工圖。同時，要強化執法監督和巡查，加強指導屬地鄉鎮（街道）做好高品質新型住宅建筑試點項目違法違規建設查處工作，建立巡查、查處工作機制。

　　4.市住房城鄉建設局、市自然資源局和市城市管理綜合執法局要將試點項目空中花園、空中開敞式公共平臺（含空中停車及綠化休閑平臺）的綠化實施情況納入建筑主體工程同步驗收，確保項目綠化按綠化設計方案和施工圖落實。

　　（二）主體責任

　　1.開發建設單位要將空中花園、空中開敞式公共平臺（含空中停車及綠化休閑平臺）用途及業主相關義務納入房屋銷售合同，明確業主后期管理和維護義務，并取得業主承諾，嚴禁業主私自改變用途，違法違規封閉空中花園和開敞式公共平臺（含空中停車及綠化休閑平臺）。

　　2.物業管理公司負責對空中花園、空中開敞式公共平臺（含載車電梯、空中停車及綠化休閑平臺）的巡查、管理和維護，發現問題及違法違規行為要及時向有關職能部門報告。

　　本實施方案自2025年5月1日起試行，試行期2年。試行期滿前已納入試點項目的均享受本實施方案的政策支持。本方案試行期間，如與國家和省出臺的新政策、規定有沖突的，按國家和省的規定執行。

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